Más departamentos en alquiler, mismos precios: ¿qué pasa en Rosario?

En Rosario hay más departamentos para alquilar que hace un año, y sin embargo los precios siguen sin ceder. Con los datos del último informe mensual del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) y un cálculo propio, vale la pena mirar qué está pasando de verdad con los alquileres.

Los números que importan

• La oferta creció 42% entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026.
• En septiembre, los precios de oferta de monoambientes, dos y tres ambientes subieron 27%, 33% y 18% respecto del mismo mes del año anterior.
• La inflación interanual de agosto fue de 33,5%, según el INDEC: ningún tipo de departamento la superó, y los de dos ambientes prácticamente empataron.
• Las expensas representan en promedio el 17,3% del valor del alquiler.

Es decir: los alquileres suben más despacio que antes, pero no bajan. Más oferta no se tradujo, hasta ahora, en un alivio de precios.

Cuánto hay que ganar para alquilar

Con las medianas de alquiler relevadas en julio, sumamos las expensas promedio de esa medición (16,7%) y calculamos qué ingreso mensual haría falta si se sigue la referencia habitual de no destinar más del 30% del sueldo a la vivienda. Es un cálculo propio y orientativo:

Tipo	Alquiler mediano	Con expensas	Ingreso mensual necesario
Monoambiente	$380.000	$443.460	$1.478.200
2 ambientes	$500.000	$583.500	$1.945.000
3 ambientes	$650.000	$758.550	$2.528.500

Para dimensionar la brecha: según el CESO, un jubilado que cobra la mínima ($498.633) destina el 76,2% de su ingreso a pagar un monoambiente promedio, sin contar expensas ni servicios. Sumando las expensas, la cuenta se acerca al 89%. Y un salario mínimo apenas alcanza para el valor mediano de un monoambiente, pero no para expensas ni impuestos.

Por qué no bajan: tres lecturas posibles

Ninguna de estas explicaciones está confirmada por los datos; son las que más se mencionan para entender el fenómeno:

1. Los precios bajan más lento que lo que crece la oferta. Muchos propietarios prefieren esperar antes que reducir el canon, y los departamentos fuera de mercado tardan más en alquilarse.
2. La demanda está más débil. Con ingresos que pierden contra la inflación, hay menos gente en condiciones de pagar, lo que explica la desaceleración de las subas pero no una baja.
3. El punto de partida ya es alto. Desde la salida de la Ley de Alquileres, a comienzos de 2024, los valores se liberaron y la oferta creció de manera abrupta; hoy se aumenta sobre una base elevada.

Qué mirar si estás buscando alquilar

• Calculá el costo total: alquiler más expensas y servicios, no solo el precio publicado.
• Fijate hace cuánto está publicado: un departamento que lleva semanas sin alquilarse suele tener más margen de negociación.
• Comparalo con la mediana de su tipología antes de ofertar.
• Revisá el contrato: el plazo, el índice y la frecuencia de actualización se acuerdan libremente entre las partes.

Los valores corresponden a precios de oferta (lo que se publica), que pueden diferir de lo que finalmente se pacta en cada contrato.